话说学员A意欲销售房屋，在591刊登了自售讯息。某日来了位甲先生，说也不喜欢透过仲介买屋，非常臭屁地卖弄自己买过多间房屋，很有财力、经验。（提醒：这是非常合理的话术，大家都想省仲介费。）

        看屋后声称满意，再隔几日，偕同原本称太太，后又称女友，后又称未婚妻之乙小姐看屋。（提醒：是否是真的亲密爱人，现场观察应该可以感受出来，可惜带看是学员A，我并未接触甲、乙两位，无从判断。）

        两次看屋，甲先生即表达很有意愿购买该屋，并多次在电话中探询A的底价，像足真的买方。甲先生先以2400万开始出价，最后加至2500万底定，期间已经历时一个多月，完全像足真的买方出价方式。

        让A纳闷的是，这中间A打过去的电话、发过去LINE的讯息，甲先生永远不会接听或回LINE，只在出奇不意的时候，甲先生回电给A，以电话交谈方式议定价格、洽谈事项。（提醒：这很可能是甲先生不想留下书面纪录。）

        价格谈定，甲先生便邀双方签订买卖契约，至于付款方式、房贷办理、交屋条件等细节，一概声称签约时在议定，并不断强调自身财力雄厚，付现金买都可以，一贯强势地要A不用担心。

        接着，两度约双方及代书至民间公证人处签订买卖合约，却都在成行前一天，因故（甲要出国或代书要开刀）取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午确定签约，时间又过月余。

        （提醒：我觉得这是高明的心理战，「差点就要签约成交了」的婉惜心态，让卖方处于焦虑，最后真的签约时，就容易被买方开的条件牵着鼻子走！）

        今日上午至民间公证人处，由甲先生的代书准备签约。

        （提醒：民间公证人在此无奈的成为甲先生取信卖方的帮手，请记得，公证只是公证双方确实有这样的合意签下买卖契约，但不能保证买卖双方会确实履行合约，若有纠纷，一样要打官司。）

        甲先生声称房屋要登记乙小姐的名字，但乙小姐人没到。

        （提醒：这又是很合理的说词，买女方的名字很正常，甚至会说要买朋友的名字，朋友财力、首购条件较优，贷款较容易；或是说自己名下房子太多间，贷款不易，且有税费加重问题等等。都是非常符合逻辑的说法，反正就不会登记自己的名字。我认为这些就是人头，准备打靶用的。）

        接着，甲先生提出订金付10％价款，其余90％价款10月25日付清，理由是他板桥的房子刚卖掉，要到10月25日拿到尾款才能付给A。

        A的所有权状、证件、印鉴证明等今天就要交付给代书保管，确保我方不会把房子卖给其他人，但合约还是约定10月才会办理过户。

        （提醒：这么巧，也是先付10%，3个月后付90%，跟媒体报导完全一样。东西都交给你了，你什么时候去过户谁控制得住，骗肖吗？）

        我方认为，这样风险太高，不然等10月25日再来签约交易。甲先生坚持，先付10％，合约照他说的走，若我方觉得有风险，他可以在买卖契约书中切结「迳付强制执行」来保障我方。X！○○XX！，以上是我内心戏，宜消音。

        （提醒：所谓「迳付（或迳受）强制执行」，只是直接取得「执行名义」方便，省去打官司确认债权存在的麻烦而已，但仍然要走法院去做强制执行。强制执行效力很强没错，很多预告登记、限制登记等效力都在它之下，但当人头没有任何财产时，强制执行效力再强，也是枉然。）

        我方提出买方用贷款方式缴付尾款及签押本票做担保，均遭甲先生拒绝，甲先生一再强调，「迳付强制执行」已对我方多有保障，而且他财力很好，习惯付现金。（那为何还要等10月25日？）又迂回地说自己房子太多，负债比太高，房贷不好办。（登记乙小姐，与你财力何干？刚才不是才说习惯付现金？现在又有房贷？）

        我的内心戏不断上演飙脏话的戏码，但总不好当面吐槽甲先生。眼看买卖快将破局，甲先生做出某种程度让步，声明若我们坚持，他也是可以签押本票给我们。

        其实签本票也没太大意义，登记人若脱产一样枉然，考量诸多疑点及不正常的交易要求，最后，我方还是决定不签约了。

        （提醒：三十六计，走为上策。直接不卖，比任何后续的防堵措施都有效。此时若不坚持走人，在对方强势的压力，似乎很有效力的公证，合约上「迳付强制执行」的切结，押本票的让步等等软硬兼施之后，很多没有经验的卖方应该就签约上当了。）

        总结本案重点：

        一、目标

        1.诈骗集团都是从网路上挑选自售的屋主，利用屋主对买卖交易流程的不熟悉，容易操作得手。

        2.屋主准备要卖的房子都是没有设定抵押房贷的，这样方便后续快速过户、取得贷款、甚至转卖等。

        二、话术

        1.出价都在行情甚至行情之上，抓住卖方卖高的心态。

        2.态度上都非常嚣张，虚张声势压迫卖方。

        3.用延期让卖方烦躁，卖方失去耐心就容易得手。

        4.用公证取得卖方信任，卖方就容易松懈失去戒心。

        5.都找他人当登记人，永远不会登记自己名下。

        6.头款永远付很少，尾款永远要过很久才付。

        三、手法！手法！手法！←很重要！

        以本案为例，假设2500万签约成交，甲先生付250万头款，然后马上去办过户登记给乙小姐，完全不理会合约的承诺。因为A没有设定抵押，完税到权状办好，最快可能不用10天。

        疑问：税单下来不用通知A去缴土增税吗？

        解答：诈骗集团直接帮A缴了！你觉得他们会省这点钱吗？

        接着乙小姐拿着权状去找银行贷款，银行可能也是诈谝集团熟识的，甚至有内应。即便银行不熟，刚买一间完全没有设定抵押的房子，银行也会对乙小姐能用现金买下2500万的财力乐观评估。

        于是乙小姐就贷到8成房贷，2000万拨下来，领走，转掉，脱产。然后乙小姐再把房子过户登记还给A。

        疑问：房贷没有还完，设定没有涂销，怎能过户？

        解答：当然可以，你爱过给谁就过给谁，而且不用通知银行。一般买卖，若是设定没有涂销，后一手绝对不会接受，但这过程中，A完全不知情，当然不会有意见。

        前后不到二个月，这间房子从A→乙小姐→A，转了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一笔乙小姐名义的设定抵押。接着甲先生出面用任何理由表示不买了，250万订金给A没收，此时甲先生若再演一出装可怜的戏码，也许A心一软，

        就只没收个200万、150万、100万就好，甚至不没收都有可能。

        诈骗集团还是会花这笔成本给A没收，让A觉得签个卖卖合约，二个月不到，买方反悔，白白就赚了250万，占到便宜了。就在A满心欢喜的时候，甲先生交还权状及所有证件资料给A，请注意，此时权状上的屋主虽然还是A的名字，但权状字号，发状日期都已经变成新的了，A会发现吗？不会， 因为A正沉浸在赚到违约金的喜悦当中。

        接下来，乙小姐是绝对不会去缴房贷的，过不了几个月，A的房子就会被银行查封拍卖，当法院来查封拍卖时，或者A再将房屋转售他人时，A才会发现，原来他的房子竟然已经被设定抵押了。

        疑问：房贷是乙小姐借的，银行怎么可以查封拍卖A的房子？

        解答：当然可以！银行设定抵押权是针对这间房子，不是针对屋主，上过课的同学应该都有听过。抵押权设定后，无论房子过户几次，过户到谁的名下，只要房贷没缴，银行就可以行使抵押权查封拍卖这间房子，即便这笔钱根本不是现在这位屋主借的。

        就这样，A的房子平白无故2000万的价值不见了。A要保住房子，就要继续帮诈骗集团缴房贷（你会呕死），然后透过冗长的诉讼，还不一定要得回这笔钱。否则，房子若被法拍，拍定价就算有2500万，银行会先拿走2000万，A只能拿回500万，加上先前违约金250万，A要赔掉1750万。万一拍定价只有2200万，A就要亏超过2000万了！

        在这样的过程中，有没有做履约保证都已经不重要了，甚至诈骗集团会主动提起履约保证，让你更加松懈。

        四、自保

        1.房子没有房贷的屋主，要销售时，干脆去办一个理财型房贷，让房子誊本上有抵押权，平常不要动用就没有利息，只有设定的费用而已。

        2.当房子成交售出，赶快把所有额度全借出来，这时诈骗集团就算去银行办房贷，银行也要先清偿前顺位，等于要先付你大部分款项，不会被诈骗集团拿了钱走人。

        3.当你的房子有设定抵押，而且金额颇高，相信就不会成为诈骗集团觊觎的目标，没有肉的案件，诈骗集团应该没有兴趣。

        4.房屋买卖由买方付代书费，买方找代书无可厚非，卖方若没有把握，还是请自己熟识的代书去关照一下，毕竟老练的代书经验丰富，马上能察觉有异。此次就多亏徐代书大力帮忙，才没有发生憾事。

        以上，请大家多多留意，提高警觉。

        真实案件7月23日

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